Итоги III квартала 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Основные выводы

1. Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 3 квартале 2014 года вырос, но незначительно, при этом цены несколько снизились, а ставки остались на уровне 2 квартала. Однако объем предложения по общей площади на рынке продажи за год, т.е. по сравнению с 3 кварталом 2013 года, увеличился более чем на 80%.

2. Главными особенностями в развитии отдельных видов недвижимости стали следующие:

• По сегменту торговой недвижимости объем предложения, ставки и цены в 3 квартале как на рынке продажи в центре, так и на рынке аренды в целом выросли умеренно, в то время, по сегменту продажи за пределами центра площадь выросла существенно, а цены снизились.

• По street-retail наблюдается снижение ставок и цен как за квартал, так и за год по объектам в центре и их рост за его пределами.

• На рынке продажи и аренды офисной недвижимости можно выделить рост общей площади офисных помещений на рынке аренды за пределами центра и снижение цен на офисные объекты в центре на рынке продажи.

• Объем предложения на рынке продажи и аренды по производственно-складским помещениям в 3 квартале вырос, в то время, как цены и ставки практически не изменились.

Главный вывод:

По итогам 3 квартала 2014 года незначительность и разнонаправленность изменений объемно-ценовых параметров может отражать общую макроэкономическую нестабильность, при этом ухудшение ситуации заметить пока можно только по снижению цен на рынке продажи. На уровне отдельных сегментов исключение составляют торговые объекты и объекты street-retail в центре, снижение ставок и цен по которым за год может объясняться снижением спроса на этот формат операторами fashion. Продолжение ухудшения ситуации в макроэкономике вероятнее всего приведет к тому, что в 4 квартале произойдет снижение цен и ставок как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте по большинству сегментов.

Методика исследования

Информация для данного исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от $700 тыс., а также торговые помещения стоимостью от $500 тыс., или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы по всем объектам за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 квартале 2014 года объем предложения вырос на 9% по количеству и на 8% по общей площади. За год, то есть по сравнению c 3 кварталом 2013 года, объем предложения увеличился на 59% по количеству и на 85% по общей площади. Учитывая, что экономика России испытывает все большие сложности, это может свидетельствовать о преобладании предложения над спросом.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2899 объектов общей площадью 5 545 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2014 года снизилась на 2% и составила 4 634 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара с 2 по 3 квартал 2014 года вырос на 3%, цена в рублевом эквиваленте за этот период выросла на 1% до 167 420 руб./кв.м. За год снижение цен в долларах составило 4%. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал выросла на 6%, а за год на 77% и составила 25,69 млрд. $.

Снижение цен как за квартал, так и за год наряду с ростом объема предложения отражает ухудшение ситуации в инвестиционном и деловом климате России.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со 2-ым по торговой недвижимости вырос на 29%, по офисной – на 2%, по производственно-складским помещениям – на 13%, а по помещениям свободного назначения - на 10%.

Объем предложения по общей площади за год, то есть по сравнению с 3 кварталом 2013 года, по торговой недвижимости вырос на 76%, по офисной – на 80%, по производственно-складским - на 105%, а по помещениям свободного назначения вырос на 100%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 57%. Далее идут торговые помещения (16%), производственно-складские (16%) и помещения свободного назначения (11%) .

Ценовые показатели

Цены по торговой недвижимости в 3 квартале снизились на 5% до 5 717 $/кв.м, по офисной - на 1% до 4 984 $/кв.м, по производственно-складской – не изменились (1 895 $/кв.м), а по помещениям свободного назначения – увеличились на 1% до 5 076 $/кв.м.

Средневзвешенная цена в 3 квартале 2014 года по сравнению с 3 кварталом 2013 года уменьшилась на 6% по торговой, на 2% по офисной, на 12% по производственно-складской недвижимости и выросла на 4% по помещениям свободного назначения.

Темп роста объема предложения торговых помещений по сравнению с другими видами недвижимости в 3 квартале оказался максимальным, в то время, как цены на торговые объекты на фоне практически постоянных цен по другим видам недвижимости снизились. Это свидетельствует о том, что на торговых помещениях текущий кризис пока сказался сильнее всего, в т.ч., возможно, в связи с введением санкций между Россией и Западом, которые затронули торговлю в первую очередь.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале 2014 года экспонировалось 696 торговых объектов общей площадью 898 тыс. кв.м, из них 104 объекта – внутри Садового Кольца и 592 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству по сравнению с предыдущим кварталом снизился на 6%, а по общей площади – вырос на 2%.

Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству увеличился на 15%, а по общей площади – на 31%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за квартал выросла на 5% до 15 961 $/кв.м, что произошло в основном за счет выхода в 3 квартале дорогого объекта на Трубниковском пер. (2 472 кв.м, 26 835 $/кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 4% до 5 095 $/кв.м. Снижение цены произошло как вследствие снижения цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, так и за счет ухода с рынка дорогих объектов на Кутузовском пр-те (1 244 кв.м, 22 590 $/кв.м) и на Профсоюзной ул. (1 700 кв.м, 16 760 $/кв.м).

Несмотря на рост цен на торговые объекты в центре, за год цена на них снизилась примерно на столько же, насколько и цена на объекты за его пределами (на 4 и 5%, соответственно), что отражает влияние ухудшения в макроэкономике в среднесрочном плане.

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале 2014 года на продажу был выставлен 171 объект сегмента street-retail общей площадью 55 тыс. кв.м, из них 38 объектов – внутри Садового Кольца и 133 объекта – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству вырос на 9%, а общей площади – на 19%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству вырос на 6%, а по общей площади – снизился на 3%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре за квартал снизилась на 9% до 16 733 $/кв.м. Снижение произошло, в частности, в связи с уходом во 2 квартале двух дорогих объектов на ул.Тверская (165 кв.м, 67 900 $/кв.м) и на Неглинной ул.(374 кв.м, 34 040 $/кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена, наоборот, выросла на 8% до 9 349 $/кв.м. Рост был обусловлен, в частности, выходом в 3 квартале дорогого объекта на пр-те Мира (1 264 кв.м, 26 243 $/кв.м).

Как видно, тенденции изменения цен на street-retail в центре и за его пределами противоположны, причем снижение цен в центре и их рост за его пределами наблюдается как за квартал, так и за год (-12% и + 13% соответственно). По оценкам экспертов на рынке в настоящее время наблюдается тенденция существенного сокращения потребления товаров luxury-класса, что может вести к дальнейшему снижению цен на помещения street-retail в центре.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по офисным объектам в 3 квартале 2014 года вырос на 5% по количеству и на 2% по общей площади и составил 1 639 объектов общей площадью 3 173 тыс. кв.м, из них 378 объектов предлагались на продажу в центре и 1 261 объект – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений по общей площади в 3 квартале в пределах Садового Кольца не изменился, а за его пределами – вырос на 2%. По сравнению с 3 кварталом 2013 года в центре общая площадь увеличилась на 61%, а за пределами Садового Кольца - на 85%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 3 квартале 2014 года снизилась на 6% и составила 8 693 $/кв.м. Уменьшение цен было связано со снижением цен по объектам, которые экспонируются уже не первый квартал, что, скорее всего, связано со снижением деловой активности по причине ухудшения макроэкономической ситуации и, соответственно, уменьшения спроса на качественные предложения офисов в центре.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале увеличилась на 1% и составила 4 306 $/кв.м.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 квартале 2014 года по отношению ко второму вырос на 2% по количеству и на 6% по общей площади. За год объем предложения увеличился на 26% по количеству и на 20% по общей площади. Рост предложения за год менее значителен, чем на рынке продажи, но, по-видимому, также отражает превышение предложения над спросом.

Всего в 3 квартале экспонировалось 5 222 объекта общей площадью 3 066 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по сравнению со вторым, а также по сравнению с 3 кварталом 2013 года не изменилась и составила 617 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара с 2 по 3 квартал 2014 года вырос на 3%, ставка в рублевом эквиваленте за этот период выросла на 3% до 22 290 руб./кв.м. Годовая арендная плата с 2 по 3 квартал выросла на 1%, а за год – на 16% и составила 1,53 млрд. $.

Рост ставок в рублевом выражении даже при росте объема предложения свидетельствует о том, что рынок аренды чувствует себя лучше рынка продажи, что может быть связано с тем, что спрос на коммерческую недвижимость в складывающейся нестабильной ситуации смещается с рынка продажи на рынок аренды.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко второму вырос на 4% по торговой, на 4% офисной, и на 9% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год вырос на 18% по торговой, на 19% по офисной и на 22% по производственно-складской недвижимости.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (30%), торговые помещения (17%).

Ценовые показатели

Средняя ставка в 3 квартале по торговой недвижимости выросла на 2% и составила 1 047 $/кв.м/год, по офисной недвижимости снизилась на 2% до 541 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 1% и составила

207 $/кв.м/год.

По отношению к 3 кварталу 2013 года изменение средней запрашиваемой ставки аренды составило 0% по торговой, -2% по офисной и -5% по производственно-складской недвижимости.

По сравнению с торговыми помещениями на рынке продажи, влияние кризиса на торговые объекты на рынке аренды, судя по росту ставок, оказалось, наоборот, минимальным, что говорит о том, что в условиях текущей макроэкономической нестабильности потребители торговых площадей меньше готовы инвестировать в них и больше – брать в аренду. Тем не менее, за год наблюдалось снижение ставок, что свидетельствует о том, что ситуация и здесь далеко не безоблачная.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по сравнению со вторым и по количеству и по общей площади увеличился на 4%. Рост объема предложения за год составил 38% по количеству и 18% по общей площади.

Всего в 3 квартале экспонировалось 1 332 объекта площадью 514 тыс. кв.м, из них 161 объект - в центре и

1 171 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале увеличился на 8% в центре и на 4% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 квартале 2014 года увеличилась на 1% и составила 1 854 $/кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца выросла на 2% и составила

936 $/кв.м/год, доля дорогих (со ставками выше 1 000 $/кв.м/год) объектов в общем объеме предложения увеличилась с 30% в 2 квартале до 32% в третьем.

Несмотря на то, что в 3 квартале ставки на торговые объекты в центре незначительно выросли, за год цена на них понизилась на 4%, что отражает ухудшение макроэкономической ситуации в среднесрочном плане, а также снижение покупательского спроса на товары высшего ценового сегмента.

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения в аренду объектов формата street-retail в 3 квартале 2014 года вырос на 15% по количеству и на 28% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 51%, а по общей площади – на 63%.

Всего в 3 квартале экспонировался 529 объектов общей площадью 141 тыс. кв.м, из них 78 объектов предлагалось в центре и 451 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по отношению ко 2 кварталу увеличился на 43% в центре и на 24% за его пределами. Существенный рост площади объектов в центре был связан с выходом на рынок в 3 квартале крупного объекта на Орликовом пер. (2 000 кв.м).

Объем предложения по общей площади за год вырос на 64% в центре, и на 63% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 3 квартале по сравнению со вторым уменьшилась на 4% и составила 2 054 $/кв.м/год, что было связано со снижением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 3 квартале выросла на 3% и составила 1 101 $/кв.м/год, при этом доля дорогих (со ставками выше 1 000 $/кв.м/год) объектов в общем объеме предложения выросла с 36% в втором квартале до 40% в третьем.

Отрицательная динамика ставок по объектам street-retail в центре как за квартал, так и за год и положительная – за его пределами повторяет динамику цен на рынке продажи, что также может объясняться снижением спроса на товары luxury-класса.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в 3 квартале 2014 года по количеству не изменился, а по общей площади вырос на 4%. Объем предложения составил 3 057 объектов общей площадью 1 623 тыс. кв.м, из них 548 объектов предлагалось в аренду в центре и 2 509 объектов – за его пределами.

Объем предложения по общей площади офисных помещений в центре снизился на 1%, а за его пределами на 5%, наоборот, вырос. По отношению к 3 кварталу 2013 года объем предложения вырос на 24% по помещениям внутри Садового кольца и 18% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 2% до 772 $/кв.м/год. Снижение ставки было обусловлено уменьшением ставок по объектам, которые экспонируются уже давно, что может объясняться уменьшением деловой активности и, соответственно, снижением спроса на качественные предложения в центре.

За пределами центра ставка снизилась на 1% и составила 490 $/кв.м/год.