Разбираемся в формах инвестиций

Портал ТТ Финанс совместно с газетой «Коммерсантъ Северо-Запад» провели круглый стол «Формы инвестиций — 2026». Тема рассматривалась как предельно актуальная, с учетом замедлившегося снижения ЦБ ключевой ставки. 

Когда рынки перегреты

Заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Денис Ушаков констатирует, что традиционно депозиты и денежные инструменты спасают, когда рынок штормит. «И эта “подушка” нам позволяет не продавать другие активы. При этом акции и облигации потенциально дают высокую доходность и защиту от инфляции, особенно на длинной дистанции. Недвижимость дает защиту от девальвации, формирует рентный доход и обладает низкой волатильностью. Но быстро продать ее затруднительно».

Эксперт отмечает, что здесь возникает вопрос стратегии: найти приемлемую точку роста и как-либо защитить капитал. То есть необходим баланс этих активов. Суть в том, чтобы менять соотношение ресурсов в зависимости от цикла и конъюнктуры рынка. «Когда рынки перегреты, мы увеличиваем долю депозитов и недвижимости, консервируем прибыль и защищаемся, — подчеркивает Денис Ушаков. — Когда акции начинают падать, мы сокращаем депозиты и заходим в ценные бумаги, рассчитывая на их будущий рост. Недвижимость же играет роль индикатора, это база, под которую мы можем рефинансироваться, чтобы добросить средства потом в перспективные бумаги или, наоборот, вывести прибыль с рынка».

И в едином инвестиционном контуре эти активы не конкурируют, а дополняют друг друга. Депозит дает защиту, ликвидность; облигации — ликвидность и повышенный доход; акции дают капитал, а недвижимость — базовую стоимость.

«Конечно, все зависит от ваших целей, от горизонта, на который вы хотите разместиться, от отношения к риску, — поясняет Ушаков. — Но банковские депозиты остаются основой накоплений и защиты капитала. Тут понятная доходность, предсказуемая, высокая ликвидность и, в общем-то, полная страховка. Сейчас ключевая ставка — 14,25. Поэтому депозиты, например, у нас можно разместить под 13–14% на средние сроки. При текущей инфляции депозиты принесут прибыль».

Если ЦБ продолжит снижать ставку, полагает спикер, а инфляция окажется на том же уровне, привлекательность депозитов будет уменьшаться. Поэтому депозиты на короткие сроки удобны, чтобы зафиксировать какую-то часть денег.

На «промке» рынок не кончается

Коммерческий директор компании «Бриз», девелопера городских технопарков, Артем Чесноков отмечает, что развитие сегмента light industrial сегодня во многом связано со спросом со стороны производственных компаний, которым важно сохранять присутствие в городской среде.

По его словам, не все предприятия готовы переносить производство за КАД. Для части бизнеса городская локация — это не вопрос престижа, а операционная необходимость: важны логистика, доступ к клиентам, поставщикам, сотрудникам и городской инфраструктуре. Поэтому компания развивает городские технопарки в локациях с хорошей транспортной доступностью, рядом со станциями метро.

Современные технопарки уже не похожи на традиционные промышленные зоны. «Это некий микс между торговым центром и бизнес-центром, но с энергонагрузками и высотой потолков по нормативам промышленного производства. Чистые современные помещения с большим остеклением. В итоге получается многофункциональный комплекс, где могут работать и офисы, и коммерческие помещения на первых этажах, и полноценные производственные предприятия».

Причем первый проект уже показывает востребованность. «Одним из резидентов станет завод, который мы строим по системе build-to-suit. Но промышленным производством проект не ограничится: здесь также разместится медицинский центр, а сейчас мы ведем переговоры с крупными прачечными».

Еще одна особенность рынка сегодня — компании все чаще смотрят в сторону покупки, а не аренды. Производства, которые наращивают объемы, хотят меньше зависеть от арендных ставок, условий собственника и краткосрочных договоров. Для них это особенно чувствительно: переезд может означать остановку процессов, перенастройку оборудования и потерю времени. «И главное, трудно спрогнозировать, что будет завтра. Для производственника переезд — это практически крах производства на год. То есть пока он приобрел линию, пока перевез, пока переналадил, потерял год производства, год бизнеса, и это фактически может закончиться банкротством», — рассказывает эксперт.

Удерживать доступную стоимость площадей компании удается благодаря собственной земельной базе и инвестиционной модели реализации проектов, говорит Артем Чесноков. «Мы строим на собственной земле, не выкупаем ее в кредит и финансируем строительство за счет собственных инвестиций. Это позволяет удерживать стоимость квадратного метра на уровне около 220–300 тысяч рублей. Кроме того, мы предлагаем покупателям комфортные условия рассрочки на весь период строительства».

Если говорить о проблемах, то одна из центральных — острый дефицит подходящих площадок для дальнейшего развития. При наличии спроса и понятных финансовых инструментов рынок упирается в ограниченный выбор подходящих городских площадок. По словам Артема Чеснокова, найти участок, который можно быстро взять в работу, сегодня сложно. «У нас полноценный отдел развития, который постоянно ищет новые участки, но купить сегодня практически нечего. Большинство площадок требует полного сноса и серьезной подготовки».

Отдельный барьер — инженерная инфраструктура. Даже если у девелопера есть земля и готовность строить, не каждый проект можно быстро реализовать из-за ограничений по мощностям и подключениям. Особенно это заметно на примере энергоемких объектов, таких как центры обработки данных. «ЦОДы к нам заходили. Первый вопрос, который они задают: «Где взять необходимые мегаватты?» Земля у нас есть, построить объект мы можем, но обеспечить подключение к необходимым мощностям — уже не наша компетенция».

При этом, несмотря на сложности, спрос на современные производственные площади продолжит расти. «Есть производства, которым невозможно уехать за город. Это пищевые предприятия, сборочные производства, компании, которым критично короткое логистическое плечо. Поэтому город неизбежно будет развивать многоэтажную промышленную недвижимость — так же, как это уже произошло в Москве. Петербург, на мой взгляд, отстает в этом направлении примерно на пять лет», — резюмирует Артем Чесноков.

Популярно у «тертых» инвесторов

Заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical Константин Чирков поясняет, что в основном к ним обращаются потенциальные инвесторы с суммами от 10 до 15 млн рублей, которые, скорее всего, базово работают с банковскими депозитами, недвижимостью и розничным фондовым рынком.

Между тем портрет покупателя вообще не меняется годами. Преимущественно это опытные инвесторы, которые уже имеют по несколько объектов и продолжают формировать долгосрочный инвестиционный портфель. Для них апартаменты — это один из инструментов сохранения капитала, при этом, в отличие от фондового рынка, не требующий специализированных знаний. 

Почти все сделки идут со стопроцентной оплатой. Такая история тянется еще с 2019 года — ипотека в этом сегменте особо не в ходу, так как субсидированные ставки отсутствуют. Рассрочки тоже не особо чтятся: если берешь рассрочку, то нет возможности рассчитывать на дополнительные скидки за полную оплату.

«Текущая макроэкономическая обстановка вызывает опасения, — соглашается Константин Чирков. – Разделяю мнение коллег, что сейчас для многих самое главное — это сохранить свой капитал. Мы предлагаем 12% гарантированной доходности на три года от суммы входа. Кроме того, еще есть ежегодный рост стоимости объекта, про который многие забывают и не учитывают в итоговой доходности. 

Одним из новых инструментов стала программа бронирования для тех инвесторов, у ког