Стройка не потеряла ипотечные сделки

Портал «ТТ Финанс» совместно с Ассоциацией «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и изданием «Эксперт. Центр аналитики» провел круглый стол «Экспертная оценка рынков недвижимости, строительства и ипотеки в 2026 году». Разговор был откровенным, и текущую ситуацию на рынке никто не спешил назвать однозначно благополучной.

Почему упали темпы строительства

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов констатирует, что все, что наблюдается в первом и начале второго квартала 2026 года, — следствие прошлогодней ситуации, когда строители досрочно сдавали объекты, закрывая поставленный правительством Санкт-Петербурга и Минстроем России план по вводу жилья. 

Соответственно, с января началось существенное снижение ввода, ведь значительная часть объектов уже была введена досрочно.

Согласно официальным данным, объем введенного жилья в Санкт‑Петербурге за первый квартал 2026 года составил 270,5 тыс. кв. м. И данный показатель отражает снижение на 83,8% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Не лучшим образом выглядит ситуация и со спросом на новое жилье.

Тем не менее, подчеркивает глава СРО, ранние квартальные показатели традиционно не являются репрезентативными для оценки итогов календарного года в целом. Масштабные выводы делать рано.

Застройщики, как правило, оперативно корректируют планы по вводу объектов с учетом следующих факторов: общей экономической ситуации; текущего уровня спроса; покупательской способности целевых потребителей.

«Следует также отметить, что внедрение коммерческой ипотеки два года назад способствовало повышению гибкости плановых показателей застройщиков, — говорит Алексей Белоусов. — Ожидаемый эффект от реализации мер государственной поддержки прогнозируется в период 2027–2028 годов».

Насколько подорожали новостройки

Со своей стороны директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (холдинг Setl Group) Ольга Трошева уточняет, что из первых четырех месяцев этого года апрель все-таки порадовал скромным, но позитивом — спрос вырос на 9% по сравнению с мартом. Ситуация у застройщиков разная: у кого-то апрельский прирост составил 15–25%, а кто-то сохранил результаты марта, есть и снижения. «Напомню, что в январе спрос еще был активным перед ужесточением правил выдачи семейной ипотеки с 1 февраля (тогда на первичке закрыли около 6,4 тысячи сделок), а в феврале-марте рынок просел до 4,5 тысячи сделок», — уточняет эксперт. Как следствие, из-за февральских ограничений семейная ипотека заметно сдала позиции в общей структуре. Если раньше она забирала на себя львиную долю — от 70% до 85% всех продаж в среднем, то в марте и апреле застройщикам совместно с банками пришлось продвигать альтернативные инструменты. В итоге половину ипотечных сделок сейчас формируют ипотечные программы банков: траншевая ипотека, на которую весомый спрос, или ипотека со сниженным процентом на период стройки и субсидированные программы с низким платежом на весь срок. Да, для застройщиков это дополнительная финансовая нагрузка, но именно так сейчас получается удерживать покупателей. Как результат — в первом квартале доля ипотеки в ДДУ составила 63%, и апрель держится на сходном уровне. «Сделки мы как минимум удерживаем на достигнутом уровне и даже потихоньку прирастаем. Пока рынок ждет, когда Центробанк наконец более существенно снизит ключевую ставку, весомой опорой для продаж стала рассрочка. По первому кварталу в массовом сегменте сделки со 100%-й оплатой занимают лишь 5–7%, а рассрочка занимает стабильные 30–35% в структуре продаж. Аналитики Setl Group прогнозируют, что при текущей динамике ключевой ставки рассрочка останется главным рабочим инструментом на протяжении всего 2026 года.

«Несмотря на то, что рассрочка пока сохраняет высокую востребованность, апрельская статистика фиксирует постепенный возврат к классической модели финансирования. В наших проектах доля ипотечных сделок выросла до 65%, тогда как в начале года она колебалась в диапазоне 35–45%. Это свидетельствует о постепенной адаптации покупателей к новым финансовым реалиям: ипотека вновь становится основным драйвером, системно вытесняя рассрочки. Говорить о полной стабилизации рынка пока преждевременно. Мы находимся в фазе структурной перестройки, где ключевую роль играет гибкость продуктовых линеек и прозрачность условий. Наша стратегия строится на обеспечении баланса между доступностью жилья для конечного потребителя и финансовой устойчивостью девелопера, что позволяет минимизировать риски и сохранять предсказуемость продаж в среднесрочной перспективе», — отмечает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Юдита Григайте.

Между тем с начала 2026 года квадратный метр подорожал на 6,6% (плюс 19 тысяч рублей). В классе «масс-маркет» «квадрат» теперь стоит около 300 тысяч рублей. В Петербурге при этом сегмент «комфорт» обходится в 280 тысяч, а «высокий комфорт» — в 370 тысяч. Кстати, бизнес-класс также прибавил: +5% и дошел до 527 тысяч рублей за метр, а «элитка» выросла на 7%.

Область тоже не отстает: плюс 4% (или 7 тысяч рублей к цене), сейчас здесь метр в среднем стоит 176 тысяч рублей. «Вдобавок в Петербурге зафиксирован рекордно низкий объем открытого предложения за последние десять лет. Когда работала доступная ипотека, на выбор всегда было не менее 2,5–3 млн «квадратов», а сейчас — меньше 2 млн. Новые жилые комплексы стартуют, но продается в настоящее время практически столько же, сколько вводится. Кстати, на вторичке история ровно та же — там зафиксирован аналогичный рост цен на 7% и рекордно низкий объем открытого предложения», — рассказывает Ольга Трошева.

Что под занавес выдаст семейная ипотека

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов поясняет, что как девелопер его компания работает в самых разных сегментах жилой недвижимости — классах «комфорт», «бизнес» и «премиум», а также в сегменте сервисных апартаментов. Из приятных новостей: в свежем ежегодном рейтинге журнала Elite Estate возводимый ГК жилой комплекс «Северная корона» взял Гран-при, заняв первые места сразу в двух номинациях и собрав максимум баллов по остальным позициям. 

Касательно же рыночной ситуации — нынешняя динамика действительно во многом объясняется перегретым четвертым кварталом прошлого года. «Тогда из-за слухов об ужесточении семейной ипотеки с ноября начался мощный сверхспрос, — говорит представитель “ПСК”. — На этой волне мы даже поднимали цены на метр с опережением графика». Но за взлетом последовал спад: январь, февраль и март выдались довольно слабыми по продажам во всех сегментах. Исключением стали разве что сервисные апартаменты, этот рынок чувствовал себя бодро даже на фоне ударного конца прошлого года.

«Зато в апреле спрос оживился уже по всем направлениям, и мы рассчитываем на дальнейший позитив, — рассуждает Сергей Софронов. — Этот оптимизм подпитывается стабильным притоком региональных клиентов и нехваткой новых проектов во всех ценовых категориях». Более того, есть реальный риск: как только Центробанк снизит ключевую ставку до адекватного уровня и кредиты подешевеют, рынок жилья моментально станет дефицитным, и тогда ценник за квадратный метр начнет кардинально обгонять инфляцию.

Тем временем основная доля продаж у компании традиционно проходит через ипотеку. В комфорт-классе это порядка 70% всех сделок, в «бизнесе» — до 50%, а в премиальном сегменте и апартаментах — максимум 15%. При этом внутри самой ипотеки около 70% договоров приходятся именно на семейную. «Сейчас мы готовимся к новой локальной волне ажиотажного спроса. Поводом стали новости о том, что с 1 июля условия могут измениться, и для семей с одним ребенком ставку поднимут до 10–12%. Основной спрос на себя примут комфорт-класс и недорогие объекты бизнес-класса. По сути, эту волну сформируют те покупатели, кто не успел заскочить в последний вагон во время февральских ограничений», —