Рынок жилья: итоги выше ожиданий

«ТТ Финанс» совместно с изданием «Ведомости Северо-Запад» в «Объединении строителей Санкт-Петербурга» провели круглый стол «Недвижимость в фокусе: итоги - 2025 и сценарии - 2026». Можно смело констатировать, что минувший год оказался щедр для строительного рынка на угрозы и вызовы. Однако, был прожит профессиональным сообществом практически без потерь.

Господдержка в перспективе

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов отмечает, что прогнозы, которые делались на старте минувшего года, в том числе, и на аналогичном круглом столе, сбылись. «Застройщики региона за отчетный год сдали примерно столько же площадей, сколько и в 2024 году – может быть, даже чуть больше. И это, в принципе, было предсказуемо, – говорит эксперт. – С одной стороны, все понимали, что кризисное давление вскоре сойдет на нет и нужно быть готовым к новому поступательному росту. С другой – нельзя было не учитывать внушительные риски, связанные с пошатнувшейся покупательной способностью граждан».

Соответственно, весь год строители жилья лавировали межу этими доминантами. Вполне ожидаемым стало сокращение числа вновь запускаемых проектов и очень осторожные решения по открытию каких-то новых, особенно масштабных.

«Но, в целом надо отметить, что год был достаточно стабильным. Безусловно, на фоне неблагополучной финансовой ситуации мы опасались некоторого спада, но обошлось. В итоге, сейчас в отчетах фигурируют цифры, которые были предсказаны ещё год назад, – уточняет глава профобъединения и считает необходимым предупредить. – Надо отметить, что следующий год, с большой вероятностью, окажется для отрасли труднее, чем предыдущий. И в российском правительстве прекрасно понимают, что отрасли далеко до благополучия: тот же Центробанк открыто называет ситуацию недостаточно стабильной».

Таким образом, в настоящее время рассматривается правительственная инициатива, направленная на субсидирование застройщикам ставки по кредитам - хотя бы до 12% через рефинансирование банков. «Эта инициатива была поддержана строителями. Банки, в принципе, тоже согласны, – рассказывает Алексей Белоусов. – Будем надеяться, что решение будет принято, и это скажется, в том числе, и на скорости строительства, и на снижении рисков с точки зрения задержек его завершения».

Ждем снижения «ключа»

Начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова поправляет, что часть прогнозов все-таки оказалась перестраховкой, и для ее компании годовые итоги выдались выше ожиданий. «Год превзошёл наши скромные, осторожные прогнозы. Мы сделали по отношению к предыдущему году плюс 22% выручки. И не весь успех объясняется ростом цен. Хотя и этот рост вполне объективен, это не произвол застройщиков, – поясняет специалист. – Себестоимость строительства по-прежнему неуклонно росла на протяжении всего 2025 года. А рынок оставался дефицитным, и обслуживание кредита по проектному финансированию было, увы, предсказуемо не дешевым. Но мы в физических величинах продали больше, чем в предыдущем году».

Впрочем, это не позволяет считать отчетный год простым с точки зрения продаж. Тем не менее, выручили снижения ключевой ставки в мае и потом в сентябре, на что рынок сразу же отреагировал – это вызывало существенный рост спроса в моменте. Свою роль сыграли и перманентные волны геополитического оптимизма. Наконец, в октябре было анонсировано ужесточение условий по семейной ипотеке.

«Рынок предельно живо реагировал на эти вводные, каждый раз у нас количество обращений вырастало, особенно по нашему флагманскому проекту – кварталу «Огни Залива» с крупными семейными квартирами. И на итоговых продажах это однозначно сказалось, – говорит представитель «БФА-Девелопмент». – Но самый впечатляющий всплеск интереса к недвижимости и реального спроса произошёл под Новый год, то есть, пришелся на ноябрь-декабрь, в преддверии ужесточения условий по семейной ипотеке».

Причем, покупательский ажиотаж пролонгировался на январь, поскольку изменение условий по семейной ипотеке анонсировалось с 1 февраля. «Поэтому, мы рабочие полмесяца января отработали так, как в общем-то неплохой полный месяц, – рассуждает Светлана Денисова. – Было понятно, что выбирали в конце года и в январе спрос будущих периодов, что люди спешили воспользоваться правом на получение полноценной льготной ипотеки, но далее нас ждут сложные месяцы. Так оно и произошло. Уже в конце января «БФА-Девелопмент» фиксировала снижение количества обращений и объёма бронирования. Впрочем, в последних неделях февраля интерес понемногу вернулся. Хотя доля семейной ипотеки снизилась до 55%, иначе говоря, падение составило 60%. «Сигнал явный, падение большое», – считает Светлана Денисова и добавляет, что со своей стороны банки по ипотеке ужесточили требования к заемщикам и теперь требуют пакет дополнительных справок, которые и получить-то не всегда просто.

В общем, по итогам минувшего года доля ипотеки у «БФА-Девелопмент» в целом в продажах превысила 80%, что было большой неожиданностью, поскольку никто не ожидал, что семейная ипотека послужит таким мощным драйвером продаж. Но оказалось, что, во-первых, самостоятельный кредит берет каждый из родителей, во-вторых, развилась донорская ипотека. И нововведения с 1 февраля как раз и призваны пресечь такие кейсы. «По факту же мы видим, что новации затрудняют сделки с семейной ипотекой», – отмечает начальник отдела продаж. – Конечно, в связи с ужесточением правил по продукту, естественно, рынок ожидает существенный спад, и уже озвучено поручение президента к июню подготовить следующие этапы диверсификации ставки по этому, субсидируемому государством продукту».

Но, как бы там ни было, на текущий год основные надежды застройщики возлагают на снижение ключевой ставки.

С ориентацией на комфорт-класс

«Не хотелось бы сглазить, но сейчас основные ожидания на 2026 год так или иначе связаны со снижением ключевой ставки. У девелоперов – в контексте запусков новых проектов и экономики строительства, как таковой. У поставщиков материалов – в контексте возможностей кредитования производств и развития. У покупателей в контексте ипотеки», – вторит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

Да и прошедший год в компании вряд ли назовут неудачным. Выручка выросла на 27% год к году, заключено около 2 600 сделок. «Наше предложение сейчас, пожалуй, лучшее за всю нашу историю: премиум, бизнес- и комфорт-класс, сервисные апартаменты, коммерческие помещения, машино-места в паркингах, кладовые и даже офисные помещения, – перечисляет коммерческий директор. – Такая структура портфеля позволяет нам не только отвечать на спрос во всех указанных сегментах, но и фиксировать любые колебания наиболее репрезентативно. Следовательно, учитывать их в следующих проектах».

По оценкам спикера, лидером спроса, разумеется, выступает комфорт-класс. Затем апартаменты, за ними бизнес-класс и премиальный сегмент. «Количественно мы также фиксируем очень хороший спрос на машино-места и кладовые. Коммерческую недвижимость с конца прошлого года мы продаем через онлайн аукционы, что открывает инвесторам возможность покупки высоколиквидных лотов, а нам позволяет продавать эти площади по более справедливой цене», –  добавляет он.

Впрочем, ставки в 18-20% годовых по рыночной ипотеке в любом случае остаются заградительными. Тем более, изменения, значимо влияющие на спрос, уже традиционно для ипотечных реалий связаны с ужесточением или отменой льготных программ. Последний пример – переконфигурация семейной ипотеки.

«Причем, коснулось это даже дорогой недвижимости, – рассказывает Сергей Софронов. – Например, в премиальном сегменте у нас ипотечные сделки выросли в 2025 году в три раза. Это рост с 4% до 12%, не так много, но рост. В бизнес-классе доля ипотеки в минувшем году у нас достигла 47%. То есть, также фиксируется рост относительно 2024 года, когда было 35%. В комфорт-к