«Деловые апартаменты»: особенности трансформации офиса в апартаменты

На фоне снижения экономической активности в России и роста объема вакантных площадей на офисном рынке, собственники активно переводят офисные проекты в апартаменты, поскольку спрос на жилье в Москве падает наименьшими темпами. Однако, по мнению аналитиков БЦ «Парк Победы», уже сегодня обостряется конкуренция «апартаментов из офисов» с апартаментами в составе жилых комплексов, и последние имеют существенные преимущества.

На западных рынках кризисы часто становятся спусковым крючком для редевелопмента бизнес-центров и даже целых бизнес кварталов в жилые апартаменты, гостиницы или многофункциональные комплексы. В Лондоне, например, гостиничная сеть Accor Hotels перепрофилирует офисное здание Black Lion House в апарт–отель Adagio, во Франкфурте с 2007 года выдавались государственные субсидии на переделку офисов в многоквартирные дома в связи с нехваткой жилья в новом деловом центре Германии. В России первые примеры редевелопмента офисов в жилье были реализованы в 2008-2009 годах в связи кризисом и падением спроса на офисы. За 2015 год и первое полугодие 2016 года десятки офисных проектов Москвы стали апартаментами. Перемены наблюдались в крупных проектах, таких как «Царская площадь», «Пресня Сити», где из офисов в апартаменты проекты «переделывались» еще на бумаге, «Савеловский Сити», где одна их офисных башен была перепроектирована в апартаменты в процессе строительства, а также в ряде масштабных проектов освоения промзон. На этапе строительства за последние два года 15-20% площадей офисных центров были изменены на апарт-проекты, а редевелопмент уже готовых офисных помещений произошел в более чем 20 проектах, среди которых Starting House, «Клубный дом на Менжинского», «Берзарина,12», «Парк Мира», Tivoli, «9 Акров», «Хороший дом», TriBeCa APARTMENTS, Riverdale, «Резиденция Знаменка», «Дом Гельриха», «Николаевский дом», Clerkenwell House, «Цветной 26», PETROVSKY APART HOUSE, «Дом на Красина» и др.

Процесс трансформации офисов в апартаменты продолжает набирать темп. KR-Properties начала реализацию проекта Studio #12 на основе помещений потерявшего актуальность офисно-складского комплекса в районе Марьина Роща. Компания O1 Properties в начале 2016 г. начала редевелопмент бизнес центров класса В на базе старых административных и промышленных зданий под комплексы апартаментов лофт-формата. Например, в мае текущего года компания анонсировала старт продаж апартаментов в БЦ «Большевик» площадью 73 тыс. кв. м. (реконструированная одноименная бывшая кондитерская фабрика) и возможную реконструкцию нескольких блоков бизнес-центра «АВИОН» площадью 18,5 тыс. кв.м. В «Большевике» апартаменты бизнес-класса уже поступили в продажу, они займут три корпуса общей площадью 13,7 тыс. кв. м, завершение реконструкции намечено на 2017 г. Компания также может пересмотреть концепцию бизнес-центров Greendale на улице Октябрьской и «Кутузов» на улице Василисы Кожиной. По данным компании Praedium, создание апартаментов вместо офисов планируется в бизнес-центре «Научный, 17». На Головинском шоссе комплекс, изначально запланированный как МФК с офисами и апартаментами, также будет реализован как комплекс апартаментов с торговой частью. Компания Enka отказалась от офисной составляющей в своих проектах редевелопмента устаревших торговых центров «Капитолий».

С точки зрения доходности для девелопера, основным преимуществом редевелопмента в апартаменты является более быстрый выход из проекта, поскольку коммерческая недвижимость чаще предполагает сначала сдачу объекта в аренду, а лишь затем возможность его реализации, а апартаменты сразу реализуются в собственность.

Однако, при переводе из офисов в жилые апартаменты возникают существенные проблемы, и с ростом числа проектов они становятся заметнее. Прежде всего, это большая глубина зданий (25-30 м против 15-17 м в жилых проектах), сплошные стеклянные фасады, часто без открывающихся окон, отсутствие лоджий и балконов, что зачастую не позволяет создавать эффективные планировки для реализации под жилье. Девелоперы по-разному решают проблемы. Так, в одной из офисных башен «Савеловского Сити», большая глубина здания была компенсирована организацией кладовых помещений, примыкающих к центральному ядру здания, где размешены лифтовые холлы и эвакуационные лестницы. Юрий Гума, коммерческий директор БЦ «Парк Победы»: «Инсоляция в бизнес-центрах изначально рассчитана по нормам, неприемлемым для жилых объектов, количество машиномест для жилых объектов должно быть существенно больше, чем для офисных. Межквартирные и межкомнатные стены, в местах их примыкания к сплошному остеклению фасадов, зачастую сложно сделать достаточно звукоизолированными для требований жилых проектов».

При перепланировке помещений потребуется устройство дополнительных перегородок, чтобы разделить помещение. Если для офисных блоков типична нарезка от 100-120 кв. м, то для жилых апартаментов комфорт и бизнес классов, квартирография должна быть представлена студиями 27-30 кв.м, однокомнатными и односпальными квартирами 35-45 кв.м., двукомнатными и двуспальными апартаментами площадью 50-65 кв. м. и реже – трехкомнатными апартаментами от 75 кв. м. Поэтому при перепрофилировании офисного центра в жилой объект, сложностью могут стать инженерные системы, что потребует существенных строительных изменений: необходимо устройство дополнительных инженерных шахт и прокладка дополнительных коммуникаций для обеспечения каждого объема. Многократно возрастают инженерные нагрузки по водоснабжению и канализированию, повышается объем потребления электричества за счет мелкой нарезки помещений. Во многих офисных зданиях существует центральная приточно-втяжная вентиляция, что часто избыточно для апартаментов комфорт-класса, отсутствует возможность открытия окон. Все вышеперечисленные параметры существенно увеличивают стоимость переделки объектов. В связи с этим наиболее рентабельным является перепрофилирование объекта до начала стадии строительства, во время согласования инженерной документации.

Между тем, апартаменты – самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, поскольку у апартаментов юридического статуса жилых помещений, к ним нет отдельных требований, поэтому менять назначение не нужно. Апартаменты, в отличие от жилья, не имеют социальной нагрузки и жестких требований по инсоляции, на них не распространяются и прочие нормы СанПиН для жилья (шумоизоляция, вентиляция и т. п.). По данным Colliers International, переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет, а расходы составляют от 30–50 тыс. руб. на 1 кв. м.

Поэтому, массовый перевод апартаментов из офисов формирует дополнительное предложение на рынке жилья, которое начинает конкурировать с апартаментами, запроектированными изначально под жилье и часто расположенными в составе жилых комплексов. Они лишь по статусу не являются жильем, из-за отсутствия социальной инфраструктуры и недостаточной инсоляции части помещений. При этом помещения запроектированы как жилье, но с меньшими площадями, имеют закрытые дворовые территории и привычную для жилья инфраструктуру. Среди таких проектов можно назвать «Ясный», «Перовский», «Октябрь», «Отражение», «Золоторожский», «Березовые Аллеи», «Cleverland». Очевидно, что если речь не идет об уникальных локациях в историческом центре Москвы или лофт-проектах на площадях дореволюцонных фабричных помещений, то для конечного потребителя апартаментов более привлекательны именно апартаменты в составе жилых комплексов, где есть привычная инфраструктура.

Другим следствием массовой реконцепции офисных помещений в жилые апартаменты может стать формирование новых кластеров, где соседство жилья и офисов формирует дополнительный синергетический эффект. К примеру, офисный комплекс «Парк Победы» на ул. Василисы Кожиной, который по проекту должен был включать гостиницу, но был реализован как исключительно офисный центр в связи с низкой рентабельностью гостиничного сектора, расположен рядом с местом строительства крупнейшего апарт-комплекса Москвы – Match Point, принадлежащего структурам ВТБ. После реализации апарт-проекта, бизнес-центр получит дополнительную привлекательность: «Как и многие игроки рынка, мы рассчитывали рентабельность перевода части площадей в апартаменты. – комментирует Юрий Гума - Однако, сегодня мы более склонны рассматривать идею развития проекта в рамках общественного делового кластера, который формируется в локации из делового комплекса «Парк Победы» и комплекса апартаментов Match Point, на площадях которого АИЖК планирует развивать формат доходного жилья. Кроме того, покупка апартаментов для сдачи в аренду — это менее рентабельный бизнес, по сравнению со сдачей офисных помещений в аренду».

Справка о проекте БЦ Парк Победы

Парк Победы - современный многофункциональный комплекс класса В+. Смелая архитектура делового центра, высокое качество внутренней отделки, превосходная транспортная доступность и богатая инфраструктура позволяют сосредоточиться на успешном ведении бизнеса. Общая площадь объекта составляет 136 500 М², этажность – 28. В числе арендаторов БЦ «Парк победы» - РУСАЛ, Сбербанк, ВТБ24, РГМК, X fit.