Итоги I квартала 2016 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Компания RRG подвела итоги I квартала на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Основные выводы

1. Объем предложения как на рынке продажи, так и на рынке аренды в 1 квартале по всем сегментам снизился.

2. Уровень снижения средней ставки на рынке аренды оказался выше, чем уровень снижения цены на рынке продажи, при этом по сегментам наибольший уровень снижения цены наблюдался по офисным объектам, а наибольший уровень снижения ставки – по торговой недвижимости.

3. Среди основных особенностей развития отдельных видов коммерческой недвижимости на рынке аренды и продажи в 1 квартале 2016 г. можно выделить:

• По сегменту торговой недвижимости цены по объектам в центре остались на уровне 4 квартала, а за его пределами – незначительно снизились, в то время, как арендные ставки снизились как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца, причем в последнем случае – более существенно. По street-retail динамика цен и ставок была практически аналогичной.

• На рынке продажи офисной недвижимости цены по объектам в центре немного выросли, а за его пределами – незначительно снизились, в то время, как арендные ставки снизились как по объектам в центре, так и за пределами Садового кольца, причем в последнем случае – более существенно. Описанные отличия в изменении цен и ставок почти аналогичны движению цен и ставок по торговым объектам.

• Цены продажи производственно-складских помещений незначительно выросли, а арендные ставки - снизились.

Главный вывод:

Так как рынок аренды традиционно динамичнее реагирует на изменение рыночной конъюнктуры, снижение арендных ставок как в долларах, так и в рублях в 1 квартале может свидетельствовать о сохранении кризисных явлений на рынке коммерческой недвижимости. Показательна и тенденция снижения объема предложения, что может говорить о росте объема сделок, так и о нежелании собственников продавать недвижимости по текущему спросу, снимая свои объекты с открытого рынка.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 1 кв. 2016 года объем предложения сократился на 25% по количеству и на 19% по общей площади. За год, по сравнению c 1 кв. 2015 года, объем предложения уменьшился на 1% по количеству, а по общей площади вырос на 20%.

Всего в 1 квартале на продажу было выставлено 2 438 объектов общей площадью 4 135 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 1 квартале 2016 года снизилась на 8% и составила 3 376 $/кв.м. С учетом того, что курс доллара за этот период вырос на 13%, цена в рублевом эквиваленте увеличилась на 4% до 252 862 руб./кв.м. За год, с 1 квартала 2015 года цена в долларах снизилась на 14%, а в рублях выросла на 2%.

Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал уменьшилась на 25%, а за год выросла на 4% и составила 13,96 млрд. $.

Снижение долларовых цен и некоторый рост рублевых цен в 1 квартале свидетельствует о продолжении нестабильности в макроэкономике и трудностях восстановления рынка.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 1 квартале по сравнению с четвертым по торговой недвижимости снизился на 24%, по офисной – на 18%, по производственно-складским помещениям – вырос на 10%, а по помещениям свободного назначения – уменьшился на 26%.

Объем предложения по общей площади за год, по сравнению с 1 кв. 2015 года, по торговой недвижимости снизился на 28%, по офисной – вырос на 31%, по производственно-складским - сократился на 9%, а по помещениям свободного назначения вырос на 50%.

Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 64%. Далее идут помещения свободного назначения (18%), торговые помещения (10%) и производственно-складские (8%).

Ценовые показатели

За 1 квартал 2016 года цена по торговой недвижимости снизилась на 2% до 4 169 $/кв.м, по офисной - на 8% до 3 453 $/кв.м, по производственно-складской – выросла на 2% до 1 646 $/кв.м, а по помещениям свободного назначения – снизилась на 7% до 3 448 $/кв.м.

По сравнению с 4 кварталом 2015 года средневзвешенная цена уменьшилась на 4% по торговой, на 17% по офисной, на 3% по помещениям свободного назначения и на 14% по производственно-складской недвижимости.

Уровень снижения цен на торговые объекты по сравнению с уровнем снижения цен на офисные объекты был ниже как за квартал, так и за предыдущие 4 квартала, что может говорить о том, что спрос на торговые помещения в последнее время превышает спрос на офисные.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 1 квартале экспонировалось 414 торговых объектов общей площадью 398 тыс. кв.м, из них 64 объекта – внутри Садового Кольца и 350 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре сократился по количеству на 43%, а по общей площади – на 21%.

Объем предложения торговых объектов за пределами центра уменьшился по количеству на 40%, а по общей площади – на 24%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 1 квартал 2016 г. не изменилась и составила 11 859 $/кв.м.

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра снизилась на 3% до 3 492 $/кв.м, при этом цены на объекты, экспонируемые уже давно, снизились на 11%.

Судя по данным за 1 квартал, отличия в динамике спроса на объекты в центре и за его пределами, являются незначительными.

Street-retail

Объем предложения

В 1 квартале 2016 г. на продажу было выставлено 113 объектов street-retail общей площадью 36 тыс.кв.м, из них 30 объектов – внутри Садового Кольца и 83 объекта – за его пределами.

Объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 19%, а по общей площади - на 8%. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 37%, а по общей площади – на 31%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 1% до 14 958 $/кв.м.

За пределами центра средневзвешенная цена снизилась на 18% до 5 292 $/кв.м. На снижение цены, в частности, повлиял уход в 4 квартале ряда крупных дорогих объектов на Кутузовский пр-те (130 кв.м, 30 721 $/кв.м), Спартаковской ул. (395 кв.м, 13 787 $/кв.м), Ломоносовском пр-те (446 кв.м, 10 251 $/кв.м), Ленинградском пр-те (504 кв.м, 9 486 $/кв.м), Брестской ул. (530 кв.м, 15 775 $/кв.м) и ул.Красная Пресня (400 кв.м, 13 821 $/кв.м), при этом цены по давно экспонируемым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 11%.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов в 1 квартале снизился на 20% по количеству и на 18% по общей площади и составил 1 508 объектов общей площадью 2 653 тыс.кв.м, из них 339 объектов экспонировалось в центре и 1 169 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений по общей площади в пределах Садового Кольца снизился на 25%, а за его пределами – на 17%. По сравнению с 1 кварталом 2015 года общая площадь экспонируемых объектов в центре выросла на 4%, а за пределами Садового Кольца - на 37%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в 1 квартале 2016 года выросла на 3% и составила 6 694 $/кв.м. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 4 квартале крупного дешевого объекта на Озерковской наб. (23 900 кв.м., 2 567 $/кв.м). При этом цены по объектам, которые экспонируются уже давно, снизились на 2%.

Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в 1 квартале снизилась на 10% и составила 2 929 $/кв.м. При этом цены по объектам, которые выставляются уже давно, снизились на 5%. Снижение цен произошло, в частности, за счет окончания экспонирования в 4 квартале крупного дорогого объекта на Кутузовском пр-те (48 671 кв.м, 9 917 $/кв.м), а также за счет выхода на рынок в 1 квартале крупного и дешевого объекта на Каширском ш. (60 000 кв.м, 997 $/кв.м).

Тот факт, что цены по помещениям в центре выросли, а по объектам за его пределами снизились, свидетельствует о росте спроса на более качественные помещения в пределах Садового Кольца.

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды за 1 квартале 2016 года уменьшился на 24% по количеству и на 33% по общей площади. В целом за 4 квартал объем предложения сократился по количеству и по общей площади на 17%.

Всего в 1 квартале экспонировалось 4 311 объектов общей площадью 2 517 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка за квартал снизилась на 19%, а по сравнению с 1 кварталом 2015 года - уменьшилась на 36% и составила 267 $/кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за год вырос на 14%, ставка в рублевом эквиваленте за квартал снизилась на 8%, а за год – на 24% до 19 998 руб./кв.м/год. Годовая арендная плата как с 4 квартала 2015 по 1 квартал 2016 года снизилась на 48% и составила 0,558 млрд. $.

Тот факт, что на рынке аренды средняя арендная ставка снизилась не только в долларах, но и в рублях, свидетельствует о том, что, несмотря на относительную стабилизацию в макроэкономике, положение в ней и на рынке недвижимости продолжает оставаться сложным.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 1 квартал 2016 года по отношению к четвертому уменьшился на 24% по торговой, на 43% по офисной и на 13% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год в торговой недвижимости уменьшился на 32%, офисной – на 18%, а производственно-складской недвижимости – на 7%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 52%. Далее идут производственно-складские (35%) и торговые помещения (13%).

Ценовые показатели

Средняя ставка за 1 квартал по торговой недвижимости уменьшилась на 21% и составила 424 $/кв.м/год, по офисной недвижимости - на 17% до 254 $/кв.м/год, а по производственно-складской - на 12% до 96 $/кв.м/год.

По сравнению с 1 кварталом 2015 года снижение ставки аренды составило 35% по торговой, 35% по офисной и 28% по производственно-складской недвижимости.

Тот факт, что как за 4 последних квартала, так и за 1 квартал изменение ставок по торговым и офисным объектам отличалось несущественно, свидетельствует о примерно одинаковом изменении спроса по данным сегментам.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 1 квартале по количеству уменьшился на 21%, а по общей площади - на 24%. Объем предложения за год снизился на 30% по количеству, а по общей площади на 32%.

Всего в 1 квартале экспонировалось 1 013 объектов площадью 333 тыс.кв.м, из них 93 объекта - в центре и 920 помещений – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 1 квартале снизился на 33% в центре и на 23% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 1 квартале 2016 года снизилась на 6% и составила 793 $/кв.м/год, при этом ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 19%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца снизилась на 22% и составила 387 $/кв.м/год. Снижение ставок произошло в условиях снижения на 15% ставок по старым объектам. Доля дорогих объектов со ставками выше 400 $/кв.м/год снизилась с 43% в 4 квартале до 30% в 1 квартале.

Ставки по помещениям в центре как за квартал, так и за год снизились меньше, чем по объектам за его пределами, что позволяет судить о более значительном спросе на дорогие помещения в центре.

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 1 квартале 2016 года снизился на 20% по количеству и на 16% по общей площади. За год объем предложения по количеству уменьшился на 35%, а по общей площади – на 33%. Всего в 1 квартале экспонировалось 388 объектов площадью 98 тыс.кв.м, из них 49 объектов предлагалось в центре и 339 – за его пределами.

Объем предложения по общей площади за квартал уменьшился на 24% в центре и на 14% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по объектам street-retail внутри Садового Кольца в 1 квартале снизилась на 6% и составила 888 $/кв.м/год, что было связано с тем, что ставки по объектам, экспонируемым не первый квартал, снизились на 19%.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца в 1 квартале снизилась на 25% и составила 428 $/кв.м/год. При этом ставки по старым объектам снизились на 17%, а доля дорогих помещений со ставками выше 500 $/кв.м/год снизилась с 44% в 4 квартале 2015 г. до 27% в первом.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисных объектов за 1 квартал 2016 года по количеству уменьшился на 35%, а по общей площади - на 43%. Объем предложения составил 2 571 объект общей площадью 1 307 тыс.кв.м, из них 405 объектов – в центре и 2 166 объектов – за его пределами.

Объем предложения офисных помещений в центре по общей площади уменьшился на 57%, а за его пределами - на 39%. По сравнению с 1 кварталом 2015 года объем предложения снизился на 23% по помещениям внутри Садового кольца и 18% - за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка по офисной недвижимости в пределах Садового Кольца снизилась на 14% до 365 $/кв.м/год. Снижение общей средней ставки происходило в условиях снижения на 18% ставки по объектам, которые экспонируются уже давно, а доля дорогих объектов со ставками выше 400 $/кв.м/год снизилась с 45% в 4 квартале до 26% в 1 квартале.

За пределами центра ставка снизилась на 15% и составила 233 $/кв.м/год. При этом снижение ставок происходило также на фоне снижения ставок по старым объектам, которые составили в этом случае 15%, а доля дорогих объектов со ставками выше 500 $/кв.м/год снизилась с 29% в 4 квартале до 18% в 1 квартале.

Сопоставимость уменьшения ставок на объекты в центре и за его пределами как за квартал, так и за год может говорить о примерно равном влиянии положении в макроэкономике на указанные сегменты.